樓市上半年觀察：二手房業(yè)主降價(jià)狠，新房銷售“很受傷”

　　今年的樓市在低迷中開局。據(jù)《財(cái)經(jīng)三人行》了解，上半年新房普遍降價(jià)促銷，中海、華發(fā)、保利等國企開發(fā)商也對項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)價(jià)。二手房業(yè)主更是“心狠手辣”，有業(yè)主虧本50萬掛牌急售房源。

　　不過隨著“517新政”的推出，市場交投活躍度開始回升，上半年結(jié)束時(shí)，全國樓市同比成交跌幅有所收窄，個(gè)別城市還出現(xiàn)了止跌企穩(wěn)的信號。

　　一位房企銷售告訴《財(cái)經(jīng)三人行》，“新政過后，我們項(xiàng)目的看房量和成交量都有大概20%-30%的增長，持續(xù)了2-3周。”也有廣州地區(qū)的銷售表示，“5月底首付比例和房貸利率下調(diào)政策落地，項(xiàng)目還迎合新政推出了3年先息后本的銀行還貸方案。”

　　不過，從更長周期來看，當(dāng)前市場仍然處于低位。對于下半年樓市，分析觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，政策端仍有儲備，政策或會隨行情走勢調(diào)節(jié)。新房成交總量規(guī)模將延續(xù)弱復(fù)蘇的趨勢，二手房成交將延續(xù)震蕩上行，因價(jià)格優(yōu)勢市場份額仍將繼續(xù)增長。

　　二手房業(yè)主降價(jià)狠

　　上半年有不少城市，二手房對新房造成明顯的分流沖擊，因?yàn)槎�手房業(yè)主讓利更狠，導(dǎo)致一二手房之間的價(jià)格剪刀差有所擴(kuò)大。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，百城二手房價(jià)格累計(jì)下跌3.61%，跌幅較2023年下半年擴(kuò)大0.87個(gè)百分點(diǎn);受改善型樓盤入市帶動，百城新房價(jià)格累計(jì)結(jié)構(gòu)性上漲1.24%，較2023年下半年擴(kuò)大0.99個(gè)百分點(diǎn)。

　　“5月底我們小區(qū)有業(yè)主急售，總價(jià)虧了50萬掛牌。”一位業(yè)主告訴《財(cái)經(jīng)三人行》。該小區(qū)7年前的開盤價(jià)約為5.2萬，而前述急售的房源76平方米，對應(yīng)掛牌價(jià)340萬，均價(jià)不到4.5萬，較開盤價(jià)下跌約15%。

　　高性價(jià)比之外，高確定性也是二手房擠壓新房需求的原因之一。新政策利好助推次新房掛牌量增加，這些次新房往往位于較好地段，自帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位和配套。反觀新房，個(gè)別樓盤或面臨開發(fā)商爛尾、爆雷等風(fēng)險(xiǎn)。

　　為了應(yīng)對整體樓市調(diào)整以及二手房市場的沖擊，上半年新房普遍降價(jià)促銷，包括中海、華發(fā)、保利等國企開發(fā)商的項(xiàng)目都出現(xiàn)調(diào)價(jià)現(xiàn)象。

　　一位珠海地區(qū)的房企銷售表示，珠海新房最低限價(jià)為備案價(jià)的85折，但備案價(jià)可以再調(diào)整，因此目前很多項(xiàng)目都在原來85折基礎(chǔ)上進(jìn)行了調(diào)價(jià)，調(diào)價(jià)后均價(jià)已經(jīng)低至原來備案價(jià)的7折多。

　　“6月珠海某現(xiàn)房項(xiàng)目突然降價(jià)20%，把整個(gè)片區(qū)觀望客戶一下子都收割了。本來一直成交120-130多萬的戶型，降價(jià)后只需要100萬左右，本來100萬-110萬的戶型78萬-90萬也可以成交。”該銷售人士說道。

　　面對二手房對新房的沖擊，一位頭部民營房企銷售表示，關(guān)鍵還是要持續(xù)放大項(xiàng)目的差異化競爭力以及提供優(yōu)于二手房的后續(xù)服務(wù)。“我們響應(yīng)了政府以舊換新的政策，入選了以舊換新大名單，因此到訪基數(shù)有一定增大。此外，我們也持續(xù)加強(qiáng)賣一買一的能力，幫客戶放盤盯盤，解決換房的后顧之憂。”

　　6月已出現(xiàn)止跌信號

　　作為樓市的主要風(fēng)向標(biāo)，二手房市場憑借“以價(jià)換量”的優(yōu)勢，在上半年的表現(xiàn)要優(yōu)于新房市場。而整體來看，上半年房地產(chǎn)市場仍然延續(xù)了弱復(fù)蘇的走勢。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年重點(diǎn)100城新房成交面積同比下降約40%，二手房表現(xiàn)雖然好于新房，但1-5月重點(diǎn)25城二手房銷售套數(shù)也同比下降13%。

　　前述珠海房企銷售表示，今年公司定的銷售目標(biāo)比去年略高，上半年目標(biāo)完成率勉強(qiáng)過了八成。“珠海購買人群以外地客戶為主，現(xiàn)在項(xiàng)目主打的噱頭就是低首付甚至零首付，并且推出一口價(jià)、特價(jià)單位的促銷。”

　　而“517新政”落地后，居民信貸政策迎來史詩級利好，首付比例低至15%，取消房貸利率下限，四大一線城市“四限”均有不同程度松綁。在此背景下，市場情緒有所回升，個(gè)別城市出現(xiàn)止跌企穩(wěn)信號。

　　前述頭部民營房企銷售表示，二季度銷售情況比一季度更好一些，因?yàn)橐患径扔写汗?jié)假期，市場容量和客戶熱度均不高，二季度在新政的助推下出現(xiàn)了一波行情。“新政過后，我們項(xiàng)目的看房量和成交量都有大概20%-30%的增量，持續(xù)了2-3周。”

　　一位廣州地區(qū)的房企銷售則表示，項(xiàng)目在新政后也加快了推盤節(jié)奏，5月底首套首付降至15%和房貸利率調(diào)低至3.4%兩項(xiàng)政策落地，項(xiàng)目還迎合新政推出了3年先息后本的銀行還貸方案。

　　根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，6月重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長約10%，同比降幅延續(xù)收窄態(tài)勢，同比下降約20%。二手房成交6月同比轉(zhuǎn)增，周均成交套數(shù)較5月周均增長14.5%，較上年同期增長24.1%。

　　市場維持弱修復(fù)趨勢

　　目前樓市交投活躍度在提升，整體來看處于筑底階段。尤其是“517”新政后，核心一二線城市紛紛跟進(jìn)落地，上海、深圳、杭州等城市政策效果明顯，其中上海6月以來二手房多日網(wǎng)簽量超千套，深圳6月二手房交易量也再破五千套關(guān)口，并創(chuàng)近40個(gè)月新高。

　　不過，從更長周期來看，當(dāng)前的市場仍然處于低位，即便6月成交創(chuàng)年內(nèi)新高，但成交規(guī)模仍處于近6年最低值。

　　對于下半年樓市，分析觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，下半年仍有儲備政策，政策端或會隨行情走勢調(diào)節(jié)，不排除再有去庫存、穩(wěn)市場的放松措施。此外，下半年的供需歷來比上半年更旺盛，在金九銀十、年底置業(yè)旺季的驅(qū)動下，成交量有望保持上升勢頭，但城市之間分化行情仍將持續(xù)。

　　58安居客研究院院長張波表示，在政策層面，目前主要在三個(gè)方面不斷落實(shí)：一是強(qiáng)化517金融政策在各地不斷推進(jìn)落實(shí)，并加速房企“白名單”制度在項(xiàng)目側(cè)的推進(jìn);二是結(jié)合上半年全國30余城“以舊換新”的試點(diǎn)及落地的效果，加大更大范圍推廣落地;三是持續(xù)推進(jìn)“收儲”工作，尤其是結(jié)合各地2024年保租房目標(biāo)，擴(kuò)大商品房“收儲”轉(zhuǎn)換為保障房覆蓋面。

　　克而瑞報(bào)告預(yù)計(jì)，三季度新房成交總量規(guī)模將延續(xù)弱復(fù)蘇，新政效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，成交量持平甚至微超二季度，且因去年三季度基數(shù)較低，同比降幅將進(jìn)一步收窄。二手房成交將延續(xù)震蕩上行，因價(jià)格優(yōu)勢市場份額仍將繼續(xù)增長。